大（dà）家（jiā）好（hǎo），今天和大家（jiā）聊（liáo）一（yī）聊"唯一住房（fáng）强（qiáng）制执行（háng）"这个问题。


        现在（zài）有规定（dìng）唯一住房也是可（kě）以（yǐ）强制拍卖的，以前规定唯一住房不（bú）太好拍卖，或者是以大换小（xiǎo）的方式去处置，大房换小房，现在有（yǒu）明确的规（guī）定，唯一住房也是可以拍卖的，但要符合（hé）三个（gè）条件:

        第一，个人直系亲属名下有可居住的房子，比（bǐ）如父母，孩子，丈（zhàng）夫或者（zhě）妻子（zǐ）名下有其它住房，就说（shuō）明有地（dì）方住，这（zhè）样个（gè）人的唯一住房也可以拍卖。

        第二，留5至8年租金，比如（rú）说你的住房现（xiàn）在拍卖市场价（jià）是200万（wàn），租金一个月是5000块，一年是6万（wàn），给你（nǐ）留（liú）5到8年（nián）的租金，5年30万，8年48万，我就给你（nǐ）留50万，这个房子200万（wàn）拍掉，给（gěi）你留50万，让你（nǐ）可以（yǐ）在同一小区找一套同样的房子租5-8年，这也是（shì）可以拍卖的。

        第三，别人如果起诉你以后，你就把自己（jǐ）的房子都卖了，造成名下（xià）没（méi）有房（fáng）子（zǐ），或者是名下只（zhī）有一套房（fáng）子，这样被（bèi）发现的话，也可以处置唯一的房产（chǎn），因为你（nǐ）这（zhè）个其（qí）实不是唯（wéi）一（yī），只是在人家起（qǐ）诉了你以（yǐ）后，你再去（qù）卖了其他（tā）房（fáng）子，这种情况也可（kě）以拍卖。

        符合以（yǐ）上这三个条件都是可以（yǐ）处置唯一住房的，但（dàn）还要注意另外两种情况，一般（bān）人很少会注意，户口和居住权。


        首先（xiān）是户口问题。现在的房产拍卖公告里面会写的很清楚是否（fǒu）有户口，如果说我楼克佳欠了你们的钱，但是我的父母，老婆，孩（hái）子（zǐ）的（de）户口在（zài）里面（miàn），就是有（yǒu）居（jū）住权，到时候房子你（nǐ）拿去拍卖，但是我（wǒ）还（hái）是可以在里面住（zhù）一辈子，这个（gè）是户口的（de）问（wèn）题。所以要看（kàn）一下里面是否有户口，有户口的（de）话，导（dǎo）致清房（fáng）就比较困（kùn）难，人家有户口你（nǐ）怎么赶。特别是（shì）有一（yī）些房子卖（mài）不上价格，价格上不去（qù），你看看市值一千万的房子，但可能没有（yǒu）人（rén）要，因为公告里（lǐ）写清楚房子有三个五个户口（kǒu），法院不（bú）负责处（chù）理，需自行解决。因为法（fǎ）律规定法（fǎ）院拍卖（mài）的房子（zǐ），法（fǎ）院不能强制迁掉户口，市场上正常的买（mǎi）卖里面有几个户口（kǒu）可以强制迁掉（diào），但法院拍卖是不能强制（zhì）迁户口的。


        所以在办理房产抵押（yā）借款（kuǎn）的时候，一定要查一下里（lǐ）面是（shì）否有户口（kǒu）。如果有户口，就要他写（xiě）一个证（zhèng）明，证明（míng）已知房子抵（dǐ）押给了（le）谁，如果（guǒ）拍卖以后，我（wǒ）将自动把这个户口迁掉。把这个手续做掉，相对来说更稳妥，这是户口的问（wèn）题，你们千万要注意（yì）。


        第二是今年的（de）民法典规（guī）定了居住权。抵（dǐ）押前你可以去房地（dì）产交易中心查看一下房产里（lǐ）面有（yǒu）没有居住权，有（yǒu）的（de）人（rén）为了避税或者是限购（gòu），父（fù）母（mǔ）出钱，房产证名字是写的（de）儿子，但父（fù）母为了保证他们的权益，可（kě）以（yǐ）申请一个居住权，可以十年、二十年甚至是住到去世，一辈子都居住在里面。之后儿子缺钱拿房子（zǐ）出去抵押借款，还不出（chū）后法院处理。房子（zǐ）你可以去拍（pāi）卖，产权归你，但是（shì）你要住的话必须20年以（yǐ）后，所以这（zhè）个居（jū）住权你们也要去（qù）交易（yì）中（zhōng）心查一下（xià），把户口（kǒu）的问题（tí）解决了，把居（jū）住（zhù）权的（de）问（wèn）题解决了（le），唯一住房拍卖的话，价格也可以拍的高，后续人家入住也（yě）没有什么问题了。

        如有（yǒu）债务（wù）问题咨询（xún）请（qǐng）+楼老师WX: Lou-K-J,谢谢大家！